Liegenschaftsverwaltungsvertrag

Im Rahmen eines Liegenschaftsverwaltungsvertrags beauftragt ein Liegenschaftseigentümer eine Person oder ein Unternehmen mit der Verwaltung von Mietobjekten. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Liegenschaftsverwalter beruht auf den Regeln des Auftrags, was voraussetzt, dass der Verwalter stets im Interesse des Eigentümers handelt.

Das bedeutet zum einen, dass im Vertrag zumindest alle grundlegenden Aufgaben des Verwalters – entsprechend der Marktpraxis – für die Vermietung, die Werbung und die Instandhaltung der Mietobjekte sowie für den Umgang mit Mietern und Behörden festgelegt werden sollten. Der Vertrag sieht ausserdem vor, dass der Immobilieneigentümer dem Verwalter eine Summe zur Verfügung stellt (sog. “Kompetenzsumme”), aus der er den laufenden Betrieb, Reparaturen und Renovierungen der Mietobjekte bezahlen kann. Der Verwalter kann nicht haftbar gemacht werden, wenn der Eigentümer die erforderlichen Mittel nicht rechtzeitig bereitstellt.

Andererseits sollte der Vertrag so gestaltet sein, dass er den Interessen der Parteien und natürlich der Liegenschaft selbst am besten gerecht wird. Der konkrete Inhalt des Vertrags hängt daher von individuellen Faktoren ab, zum Beispiel davon, ob es sich bei dem Eigentümer um eine Institution handelt, die zahlreiche Immobilien, einschliesslich Gewerbeflächen, besitzt. In diesem Fall sind die Berichterstattungspflichten des Liegenschaftsverwalters in der Regel umfangreicher, und der Abschluss von Geschäftsmietverträgen unterliegt zusätzlichen Anforderungen, die der Marktpraxis entsprechen. Ausserdem können Art und Umfang der Aufgaben des Liegenschaftsverwalters auch kundenspezifische Dienstleistungen umfassen, wie zum Beispiel die Erstvermietung von Mietobjekten, die Überwachung grösserer Bauarbeiten, die Verwaltung eines separaten Kontos im Namen des Eigentümers oder die Bedienung von Hypothekenschulden. Diese Faktoren werden sich in der Vergütung des Liegenschaftsverwalters niederschlagen.